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抵押丧失抵押品赎回权后的双重打击

文章来源:未知;时间:2019-12-19 12:55

这不是一个不寻常的故事。 借款人从银行获得一笔贷款,以其财产作抵押。 借款人认为自己可以偿还贷款,而银行则基于对借款人的偿还能力的信念而放贷。 然后,由于各种原因,从财务倒退,对资金可用性的错误估计到鲁re的行为,都没有偿还贷款。 银行通过取消抵押来加强其担保。 该物业是通过拍卖出售的,但是在出售过程中的出价不足以偿还借款人的未偿债务,从而导致欠缺或未付的索偿。 借款人是否有义务偿还这种欠款,还是出售抵押财产会完全消除贷款义务? 止赎拍卖期间是否有最低竞标价格,特别是如果唯一的投标人是贷方的话? 出价价格是否应至少等于贷方自己确定的财产评估价值? 这些问题可从法理学中找到答案,其中最引人注目的是大都会银行与信托公司与Chuy Lu Tan等人(GR号202176,2016年8月1日)的案例。 Chuy和Tanco从Metrobank获得了五笔贷款,总金额为1900万109比索(Pl9,900,000.00)。 这些贷款由在不同日期签发的五张期票证明。 作为上述贷款的担保,Chuy对奎松市的一块土地执行了房地产抵押。

随后,尽管都会银行一再要求付款,但Chuy和Tanco仍未清偿其贷款。 在最后的一封要求信中,大都会银行的律师通知借款人,其所承担的债务(包括借出的本金以及利息和罚款)总计为P24,353,062.03。 因此,Metrobank司法权地取消了抵押权,并将该物业作为最高出价方出售给银行,金额为P24,572,268.00。

但是,Metrobank在另一封信中声称,将投标价应用于借款人的未偿债务,并支付了丧失抵押品赎回权的费用,应计利息,罚款,律师费和其他相关费用。 因此,Metrobank要求付款。 由于借款人未能听从银行的要求,后者向马卡蒂的RTC提起诉讼,要求收取一笔款项。

RTC做出决定,命令借款人偿还欠款。 上诉法院推翻了RTC的裁决,该裁决允许大都会银行向借款人追回其索取的款项是不公正,不合情理的,而且是不当得利。

在向最高法院提起上诉时,世行辩称,上诉法院裁定抵押财产的价值高于投标价,因而有误,因此禁止银行索赔任何不足。 另一方面,借款人平均认为,由于标的财产的假定价值表明其价值超过其未清债务的数额,因此,他们不再可以为余额承担责任,特别是因为是由银行购买的止赎拍卖中的财产。

最高法院裁定,遵循抵押只是一项担保且不能被视为偿还未清债务的规定即使债权人在法外丧失赎回权的情况下以抵押方式出售了抵押财产,也不得追回欠款。尽管该价格高于或等于债务人债务的总额,但价格仍低于其市价。

法院不同意上诉法院的意见,即竞标价格应近似于抵押财产的价值。 关于不动产抵押的法外丧失赎回权的第3135号法令,对确定抵押财产的评估价值没有要求。 法律中也没有任何内容表明抵押权人的评估价值应作为投标价格的基础。 既没有任何规则,也没有任何准则规定最低投标价,也没有规定投标价至少应等于物业的当前评估价值。 在漫长的判例中,法院宣布,与普通出售不同,强迫出售的价格不足并不重要,并且不会使出售无效,因为在强迫出售中,低廉的价格对抵押更为有利。债务人为其偿还财产变得更容易。

值得指出的是,根据法律,如果抵押权人是银行,准银行或信托实体,则赎回价格是抵押协议中规定的未偿债务加上利息,而不是投标价格(RA 8791,第47节) 。 从理论上讲,银行可以在拍卖期间以非常低的价格出价,只要价格不是很严重,然后在取消抵押品赎回权后就要求支付不足。 这是因为赎回价格是法律确定的,而不是基于买入价。 换句话说,如果前贷方是上述任何一家金融机构,那么出价价格越低,抵押人就越容易赎回的规则将不适用。

这确实是双重打击。 抵押人失去银行估价的财产,其价格通常低于市场价格,此后有责任偿还欠款。 顺便提一句,最高法院在Golden Gateway Merchandising vs Equitable PCI Bank,GR NO。案中维持了该法的合宪性。 195540,2013年3月13日)。 故事的寓意:如果您付不起钱,就不要借钱。 如果您借钱,请确保付款。

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